Самые безопасные способы оплаты сделок по приобретению жилья

При осуществлении сделок купли-продажи недвижимости одним из главных вопросов, как у покупателя, так и у продавца, является вопрос расчетов по сделке. И действительно, сначала договор подписывается сторонами, затем передается на регистрацию. В регистрирующем органе документы находятся две недели. Только по истечении указанного срока, подписанный договор регистрируется, и именно с момента регистрации считается заключенным. Однако в этом алгоритме есть свои тонкости и опасности для обеих сторон, утверждает адвокат Олег Сухов.

Сроки и оплата
Если покупатель передаст денежные средства в момент подписания договора, т.е. за четырнадцать дней до его регистрации, то не исключен риск того, что продавец передумает осуществлять сделку, направит заявление в регистрирующий орган об отказе в регистрации договора. Покупатель в подобной ситуации окажется и без денег, и без приобретаемого имущества.

«Рассмотрим другой пример, стороны пришли к соглашению произвести расчеты после регистрации договора, но вдруг покупатель по какой-то причине не смог или не захотел оплатить уже зарегистрированный на него объект недвижимости. Теперь продавец окажется и без имущества, и без денег», - говорит Сухов.

В связи приведенными выше рисками практика рынка недвижимости сформировала два способа оплаты договоров купли-продажи.

Первый способ – оплата по аккредитиву
Состоит в том, что покупатель квартиры заключает с банком договор, в соответствии с которым на расчетный счет вносится сумма, равная стоимости квартиры, и при условии предъявления продавцом недвижимости определенных документов, например, зарегистрированного в регистрационной службе договора купли-продажи, банк выдает или перечисляет с открытого счета продавцу предназначенную для него сумму.

«Стоит обратить внимание, что аккредитив бывает отзывным и безотзывным. Безотзывный аккредитив подразумевает, что банк не может изменить или отменить обязательство уплатить указанную в аккредитиве сумму без согласия вовлеченных сторон (покупателя, продавца, подтверждающего банка), - отмечает адвокат Олег Сухов. – Отзывной аккредитив не содержит безоговорочного обязательства банка в отношении продавца и может быть отменен или изменен без предварительного согласия других сторон. Отрицательным моментов использования аккредитива является то, что при его оформлении сторонам по договору купли-продажи придется указывать полную стоимость объекта недвижимости, а в определенных случаях участники сделки не желают платить налоги и потому, не могут оформить договор на полную стоимость».

Второй способ – передача денежных средств через банковскую ячейку.
Продавец, покупатель и банк оформляют договор, в соответствии с которым банк предоставляет в аренду на определенный срок – от месяца до нескольких месяцев ячейку. Условия доступа к ячейке оговариваются, к примеру, следующим образом. В течение первых 25 дней ячейку имеет право открыть продавец при предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи недвижимости, можно прописать и иные документы по желанию сторон. В срок с двадцать шестого по тридцатый день с момента заключения договора доступ к ячейке имеет покупатель при предъявлении паспорта.

«После оформления договора банковской ячейки покупатель и продавец в присутствии сотрудника банка закладывают в нее денежные средства, являющиеся оплатой по договору купли-продажи. Таким способом обе стороны снижают свои риски в отношении денежных средств по сделке, при этом в ячейку может быть заложена любая сумма, количество денежных средств в договоре банковской ячейки не фиксируется, что дает возможность сторонам не указывать полную стоимость предмета купли-продажи», - говорит адвокат Олег Сухов.